Dlaczego inwestowanie w mieszkania na kredyt to gra na kodach.
Źródła: John Sonmez: "Soft Skills. The software developer life's manual".
https://www.zmescience.com/other/shorties/70-percent-britain-land-owned-by-the-rich/
Photo is free for commercial use from pixabay.com.
Przez wiele lat nie mogłem zrozumieć, dlaczego bogaci ludzie kupują nieruchomości na kredyty zamiast za gotówkę (w ogóle, nie mogę zrozumieć dlaczego w ogóle kupują nieruchomości, ale to już inny temat), skoro mogą za gotówkę. Pan John Sonmez nieźle to wytłumaczył w swojej książce.
Na potrzeby przykładów, liczby biorę dowolne, chodzi o pokazanie tendencji.
Przyjmijmy również na potrzeby przykładów, że mieszkanie wynajmujesz za umiarkowaną kwotę, zarabiając na tym około 2% wartości mieszkania rocznie (w rzeczywistości często jest to 2,5-3% rocznie) [tutaj mam na myśli wynajem w miastach dużych, miastach średnich i kurortach; to niewielkie ograniczenie, bo akurat na wsiach i w małych miastach niewielu ludzi inwestuje w mieszkania na wynajem].
Wersja 1: Kupujesz mieszkanie warte 100_000 za gotówkę. Cena rośnie o 10_000 na rok (wzrost cen nieruchomości o ~10% rocznie jest realistyczny, czasem rosną więcej, czasem mniej, ale jest to jak najbardziej realistyczne założenie).
Po 2 latach sprzedajesz ją więc za 120_000. Dodatkowo przez 2 lata wynajmu zarobiłeś ~4% jej wartości, czyli 4_000 pln. Łącznie więc masz 24% zysku w 2 lata.
Wersja 2: Kupujesz mieszkanie za 100_000 za kredyt na 30 lat. Wkład własny 20_000 i 80_000 kredytu. Po 2 latach sprzedajesz je za 120_000. Zarobiłeś ~4_000 na wynajmie, ale przeznaczyłeś to na spłatę ~6,66% kredytu przez te 2 lata.
W rezultacie, po spłaceniu reszty kredytu ~90_000 (choć może być jeszcze mniej, bo spłacając kredyt prawie od razu zapłacisz dużo mniej odsetek niż spłacając go 30 lat), ze 120_000 ze sprzedaży nieruchomości, dla Ciebie zostaje 30_000. Ale Twój wkład początkowy to było tym razem tylko 20_000, więc Twój zysk po 2 latach wynosi 50%.
Czyli ponad 2x więcej niż 24%. A gdy przyjmiemy bardziej optymistyczne (ale nadal bardzo realistyczne) ceny wynajmu, to różnica między wersją z kredytem a wersją bez kredytu będzie jeszcze większa.
To teraz załóżmy, że ktoś ma te 100_000, ale kupi 5 mieszkań w wersji 2 zamiast jedno mieszkanie w wersji 1 (no bo stać go na 5 wkładów do kredytu w wysokości 20_000, a banki, przynajmniej w Polsce, sprzedają kredyty prawie jak bułki w sklepie, a od miesiąca próbują przekonać ludzi, żeby nie zastrzegali PESEL, żeby się więcej nachapać na kredytach wziętych przez oszustów na cudze dane). Wówczas z tych samych 100_000 osiągnie około 10x większy zysk w 2 lata. Kasa za nic. Temu co ma, będzie dodane tak że nadmiar mieć będzie, a temu co nie ma, będzie zabrane nawet to co ma. Notabene, wiele credit scorów w bankach na Zachodzie działa w taki sposób, że ... im więcej masz zadłużenia, tym wyższą masz wiarygodność do otrzymania nowego zadłużenia, bo banki zakładają, że "skoro stać Cię na dużo zadłużenia, a nowe zadłużenie będzie małą częścią dotychczasowego, to stać Cię na dużo + epsilon zadłużenia". A jak jesteś mało lub wcale zadłużony, to nie dostarczasz dowodu na to, że stać Cię na bycie zadłużonym, nawet jak np. za wynajem mieszkania płacisz prawie 2x więcej niż by wynosiła rata kredytu na podobne mieszkanie xd.
Ciekawostka: Około 70% ziemi w Wielkiej Brytanii należy do ~1% społeczeństwa, którzy są biologicznymi potomkami Wilhelma Zdobywcy żyjącego w XI wieku, prawie 1000 lat temu. Niewątpliwie, zasłużyli sobie ciężką pracą na ten stan posiadania. Gdybyś w 2008 roku kupował mieszkania na kredyt zamiast chodzić do szkoły i brać udział w konkursach, to też byś tyle miał.
Może macie jakieś tematy o których chcielibyście abym napisał wpis?
Życie jest niesprawiedliwe i stare przysłowie, że 'bogatemu to i byk się ocieli' dosyć często się sprawdza. Pieniądze lubią pieniądze i nie ma tu co porównywać kastowego społeczeństwa brytyjskiego do egalitarnej Polski.
Prawda jest taka, że trzeba nie być biednym
Tak jak mówisz. A rozwijając mój komentarz i odpowiadając do Twojego - trzeba być po prostu bogatym. Tak jest skonstruowany ten świat. Jest to zle tylko dlatego, że jest dużo wieksza dysproporcje finansowa niż te 30-40 lat temu.
Duże dysproporcje są złe - są na to badania, ale te dysproporcje też wynikają z kumulacji majątku, a w Polsce dopiero 'old money' się tworzy. To dobrze, że mamy większe dysproporcje w Polsce niż 30-40, bo zwyczajnie dalej mielibyśmy wszyscy gówno. Teraz przynajmniej mamy możliwości bogacenia się i imho trzeba znosić bariery, żeby nie stworzyła się kasta, jak w UK czy Niemczech
Przepraszam Za niedomowienie - miałem na myśli dysproporcje na całym świecie (trend, który jest nierówny i nie w każdym kraju jest widoczny, jak na przytoczonym przez Ciebie przykładzie z Polską).
Tak, masz rację dysproporcje są dobre, bo motywują do poprawy swego losu i nie tylko. Tylko tak jak mówisz (mowimy) nie mogą być one zbyt duże. I tak, należy ograniczać bariery, by ruch z klasy niższej do wyższej i na odwrót, był plynniejszy.
Ludzie kupują nieruchomości, bo to inwestycja. Z rok temu Von Lubenau vel Chmielu na YT, powiedział jak jego znajomy czy tam członek rodziny, sprzedał ziemię sprawną od dziada i ojca. Kasy dostał tyle, że (cytując Walaszka) ja pierdole. Nie chce składać, ale to było kilka (bliżej 10 mln niż 3,4) albo kilkanaście mln pln. A może nawet więcej. A mieszkania to dobra, inwestycja którą możesz sprzedać w każdej chwili, dac dziecku na studia/slub wynająć etc.
Lubię Twoje pop-naukowe teksty, więc o to poproszę. Coś z przedmiotów ścisłych też git. Umiesz tłumaczyć trudne rzeczy debilom (z danej materii :P).
Pisałbym ich więcej, gdybym mógł uprawiać naukę na codzień...
Ja niedługo wejdę w finałowy etap roboty fleelancera (nawet trafiłeś z moja profesja jakiś czas temu, hue hue). Imo warto poświęcić rok na sprobowanie.
Propozycja tematu: rynek nieruchomości a wyludnianie się Polski.
Od ponad roku mam ochotę na napisanie dłuższego tekstu, który może nawet byłby moim ostatnim tekstem na Hive, a zagadnienie mieszkaniowo-rodzinne byłoby tam jednym z wielu wątków.
Ciekawy wpis, ale moim zdaniem bardzo upraszczasz swoje kalkulacje, poniżej kilka rzeczy, które mogłyby wpłynąć
na Twoje kalkulacje:
Poniżej obliczenia oparte o jeden z internetowych kalkulatorów kredytowych dla kredytu o wysokości 80000zł, przy 20% wkładzie własnym (wartość mieszkania 100000zł):
Ilość rat: 24 ; Raty stałe
Wysokość raty: 578,67 zł
Wysokość rat odsetkowych: od 523,33 zł do 514,38 zł
Wysokość rat kapitałowych: od 55,33 zł do 64,29 zł
Suma 24 rat: 13888,08 zł (~14% wartości mieszkania)
Ilość kapitału pozostałego do spłaty po 2 latach: 78 631,39 zł
Obliczenia przy skorygowanych założeniach, przy pozostaniu przy dochodach z wynajmu zaproponowanych przez Ciebie (które uważam osobiście za realne):
Wersja 1:
Zakup: 100000 zł
Cena mieszkania po 2 latach: 108240 zł
Dochód ze sprzedaży, po odliczeniu pit: 6675 zł
Dochody z wynajmu po 2 latach: 4000 zł
Zysk: 10675 zł ; procentowo: 10,7%
Wersja 2:
Zakup: 100000 zł
Wkład własny: 20000zł
Kredyt: 80000zł
Cena mieszkania po 2 latach: 108240 zł
Dochód ze sprzedaży, po odliczeniu pit: 6675 zł
Dochody z wynajmu po 2 latach: 4000 zł
Koszty kredytu: 13888,08
Ilość kapitału pozostałego do spłaty po 2 latach: 78 631,39 zł
Zysk: 100000 + 4000 + 6675 -13888,08 - 78 631,39 - 20000 = -1845 zł ; procentowo: - 01,8 %
Jak widać,wysokie koszty kredytu wynikające ze stosunkowo wysokich stóp procentowych, sprawiają, że koszt obsługi kredytu jest bardzo wysoki i wpływa na nierentowność inwestycji. Przy krótszym okresie kredytowania, ta sytuacja nie byłaby aż tak drastyczna.
Co jest nieuwzględnione w zarówno moich, jak i Maćka obliczeniach, to ryzyko. W obliczeniach skupiających się tylko na surowych liczbach, inwestycje niekredytowane zazwyczaj wypadną gorzej od tych przeprowadzanych z dźwignią finansową. Według mnie jednak, nie warto bagatelizować ryzyka. Kupując za gotówkę, jedyne ryzyko jakim musimy się przejmować, to zalanie przez sąsiada, czy zawalenie się bloku przez szkody górnicze. Kupując na kredyt jesteśmy zależni od stóp procentowych NBP. Jak przewrotne one mogą być, przekonało się wielu Polaków stosunkowo niedawno, co poskutkowało wieloma ofertami niedokończonych domów na sprzedaż. Kredyty o długiej spłacie i stałych ratach są szczególnie narażone na wzrosty stóp procentowych, bo gdy rata odsetkowa to ponad 90% całości raty, to może ona urosnąć kilkukrotnie w szybkim tempie.
@maciejficek mam nadzieję, że nie odbierzesz tego komentarza jako niekonstruktywną krytykę, interesuję się tymi tematami i chętnie o nich rozmawiam, zapraszam do dyskusji, chętnie dowiem się co myślisz o powyższych założeniach.
W drugim wariancie, gdzieś umknął Ci wkład własny 20 tys. W mojej ocenie powinien on pomniejszyć zysk, a w konsekwencji wprowadzi stratę.
Masz rację! Dzięki za zwrócenie uwagi, komentarz edytowany. To niespodziewany obrót spraw, ciekawe, że przy aktualnym poziomie stóp procentowych wykorzystanie kredytu w tym konkretnym przykładzie daje negatywne skutki.
Twój komentarz jest mega kulturalny i merytoryczny i odbieram go bardzo dobrze, fajnie, że rozwinąłeś temat.
Odnośnie 1: Tak, rzeczywiście sam średni wzrost w Polsce jest mniejszy. Jest to spowodowane tym, że na rynku wtórnym ceny rosną wolniej niż na pierwotnym, przykładowo, ten artykuł mówi, że w latach 2018-2020 ceny na pierwotnym w Warszawie wzrosły o 23,2% w 2 lata:
https://www.bankier.pl/wiadomosc/Tak-zmienialy-sie-ceny-mieszkan-po-2008-roku-10-wykresow-ktore-warto-zobaczyc-7902631.html
Do tego, ceny na wsiach i małych miastach rosną wolniej niż w średnich i dużych miastach, a w swoim poście myślałem głównie o tych ostatnich.
Choć podsumowując wszystko, rzeczywiście, nawet na pierwotnym w dużych miastach często jest to poniżej 10% rocznie, przynajmniej w Polsce.
Jeśli chodzi o koszt obsługi wynajmu, to pan Sonmez wprost napisał to samo co pewnie robi 90+% rentierów korzystających z firmy: "po prostu podnieś planowaną ratę wynajmu o 10% i niech najemca płaci za firmę która obsługuje jego najem".
Tak, nie uwzględniłem PIT, nie wiedziałem, że w Polsce płaci się taki podatek przy sprzedaży <5 lat.
Jeśli chodzi o ryzyko związane z lokatorami, to zniszczenia i remonty można (wg Chatu GPT) wpisać w koszty uzyskania przychodu.
Tutaj ciekawostka, Friz w <1,5 roku bez doświadczenia osiągnął 40,5% zysku na flipie (choć brat pomagał w wykończeniach, więc uwzględniając opłacanego robotnika wyszłoby pewnie z 30-33%):
https://www.youtube.com/shorts/fmt4EuzZMfI
Mieszkanie prawdopodobnie w Krakowie.
Wreszcie, jeśli chodzi o wyliczenia, to oczywiście są dobre, więc odpowiedzmy sobie na pytanie: Dlaczego, mimo Twoich wyliczeń, bogaci ludzie i tak kupują mieszkania za kredyty?
Cóż, myślę, że przede wszystkim działa tutaj efekt skali. Posiadanie dużego majątku daje większe pole do jego dywersyfikacji, a i tym samym reagowania na zawirowania rynkowe. W moich obliczeniach brana była pod uwagę bardzo mało realna sytuacja, nikt by nie brał 30-letniego kredytu, żeby sprzedawać mieszkanie po 2 latach. Przy kredycie 10-letnim i sprzedaży po 6 latach, sytuacja zdecydowanie by się odwróciła.
Przedstawię moją wizję tej sytuacji na przykładzie wyimaginowanego inwestora, który bardzo lubi nieruchomości jako formę inwestycji.
Wielkość portfela inwestycyjnego: 10 mln zł
średnia wartość mieszkania w portfelu: 750 000 zł
Ilość mieszkań: 12
średni czynsz: 3500 zł
Wartość innych częśći portfela (akcje,obligacje): 1 mln zł
Przy dużym portfelu inwestycyjnym, nawet obarczonym dużem ryzykiem jeśli chodzi o nastawienie na zmiany stóp procentowych, bo skoncentrowanym na nieruchomościach (załóżmy, że 90%), a 10% w obligacjach i akcjach,
Załóżmy,że inwestor kupując mieszkania, zakładał raty w wysokości ok. 3 tys. zł na miesiąc, które bez problemu mógł obsłużyć czynszem płaconym przez najemcę. Przez zawirowania makroekonomiczne, stopy procentowe poszły w górę i raty wynoszą średnio ok. 5 tys. zł
Załóżmy, że inne środki inwestor ma uwiązane i potrzebuje zarządzać pieniędzmi tylko w ramach tego portfela.
Miesięczny deficyt wynosi: 12 x (5000-3500) = 18000 zł
Inwestor znajdując się w nowej sytuacji, zakłada, że wyższe stopy procentowe będą utrzymywały się ok. 2 lata. Całościowy deficyt w tym okresie to 432 tys. zł.
W tej sytuacji, oczywiście poza setką innych rzeczy, które może zrobić, jest regularne wyprzedawanie akcji i obligacji i opłacanie z nich deficytu, który powstaje, lub jeśli nie będzie chciał uszczuplać pozycji aktyw o wysokiej płynności, sprzedaż 1 mieszkania, z którego środki wystarczą na spłatę innych kredytów na rok, czy lata. (zależnie od tego w jakim stopniu było spłacone)
Podsumowując, myślę, że decydują się na to właśnie przez to poczucie, że mogą reagować na sytuację na rynku i mają ku temu środki. Jednak znane jest wiele przypadków, gdzie inwestorzy popłynęli do bankructwa na portfelu czysto nieruchomościowym (jak i na każdym innym), także zdecydowanie nie jest to jakiś Grall, po którego odkryciu i osioągnięciu skali pozostaje odcinać kupony.
Na koniec dodam, że książki pisane przez amerykańskich autorów (np. popularny Robert Kiyosaki) często z perspektywy polskiego inwestora hiperbolizują pewne zależności, lub przedstawiają mechanizmy, które działają w Stanach, a u nas nie.
Najprostszym i najbardziej jaskrawym tego przykładem jest to, jak działa hipoteka w Polsce i w USA. W USA ryzykuje się maksymalnie wkład własny i nieruchomość na którą brana jest hipoteka. Gdy nie jest się w stanie spłacać kredytu, bank przejmuje nieruchomość i jest po temacie. W Polsce w tej samej sytuacji bank przejmuje nieruchomość, sprzedaje, ale jeśli kwota osiągnięta przy sprzedaży jest mniejsza niż suma zobowiązań wobec banku, to kredytobiorca wciąż jest dłużnikiem i mogą się dziać akcje typu komornik na wypłacie etc.
Tak czy siak, moim zdaniem w Polsce, inwestycje w nieruchomości zdecydowanie są opłacalne, ale ryzykowne, jeśli stanowią one duży procent majątku, a w szczególności gdy suma wartości posiadanych nieruchomości finansowanych kredytem przekracza całkowitą wartość netto inwestora.
Hello maciejficek!
It's nice to let you know that your article will take 14th place.
Your post is among 15 Best articles voted 7 days ago by the @hive-lu | King Lucoin Curator by polish.hive
You receive 🎖 0.1 unique LUBEST tokens as a reward. You can support Lu world and your curator, then he and you will receive 10x more of the winning token. There is a buyout offer waiting for him on the stock exchange. All you need to do is reblog Daily Report 349 with your winnings.
Buy Lu on the Hive-Engine exchange | World of Lu created by szejq
STOPor to resume write a wordSTART